집요한 사람 - 부동산집사

  아파트를 살 때 대출을 알아보면 LTV, DTI, DSR 이라는 용어가 계속 등장합니다. 세 가지 모두 대출 한도를 결정하는 기준인데, 각각 다른 방식으로 한도를 제한합니다. 이 세 가지를 제대로 이해하면 내가 실제로 받을 수 있는 대출 한도를 미리 계산할 수 있습니다. 오늘은 복잡한 금융 용어를 최대한 쉽게 풀어서 정리해봤습니다. 세 가지 개념 한눈에 비교 용어 기준 쉬운 설명 LTV 집값 대비 대출 비율 집 가격의 몇 %까지 빌릴 수 있나 DTI 연소득 대비 연간 원리금 상환액 연봉의 몇 %까지 대출 상환에 쓸 수 있나 DSR 연소득 대비 모든 대출 원리금 합산 모든 대출 합쳐서 연봉의 몇 %까지 갚을 수 있나 LTV란? LTV(Loan To Value)는 담보물(집) 가치 대비 대출 가능 금액의 비율 입니다. 예를 들어 LTV 70%가 적용되는 5억 원짜리 아파트라면 최대 3억 5천만 원까지 대출받을 수 있습니다. 지역 구분 무주택자 LTV 유주택자 LTV 투기과열지구 50% 30% 조정대상지역 70% 60% 일반 지역 (천안·아산 등) 70~80% 60~70% 천안·아산은 현재 비규제지역으로 LTV 70~80% 가 적용되어 대출 한도가 상대적으로 넉넉합니다. DTI란? DTI(Debt To Income)는 연간 소득 대비 해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 비율 입니다. LTV로 산출된 최대 대출 금액 안에서 DTI가 ...

  아파트 분양 공고문을 보면 전용면적 84㎡ 라고 적혀 있는데, 막상 실제 집에 들어가 보면 생각보다 작게 느껴지는 경우가 있습니다. 그 이유는 우리가 흔히 말하는 "몇 평짜리 아파트"라는 기준이 면적 종류에 따라 전혀 다른 값을 의미하기 때문입니다. 오늘은 전용면적, 공급면적, 계약면적의 차이를 쉽게 정리하고, 실제 생활 공간이 얼마나 되는지 계산하는 법을 알아보겠습니다. 면적 종류 한눈에 정리 면적 종류 포함 범위 쉬운 설명 전용면적 현관문 안쪽 공간 전체 내가 실제로 사용하는 공간 공급면적 전용면적 + 주거공용면적 전용 + 복도·계단·엘리베이터 지분 계약면적 공급면적 + 기타공용면적 공급 + 주차장·관리사무소·경비실 지분 전용면적이란? 전용면적은 현관문을 열고 들어갔을 때 내가 독점적으로 사용하는 공간 입니다. 방, 거실, 주방, 화장실, 내부 복도가 모두 포함됩니다. 단, 발코니(베란다)는 전용면적에 포함되지 않습니다. 우리나라 아파트에서 가장 중요하게 보는 면적 기준이며, 분양가와 청약 자격 기준도 전용면적을 기준으로 합니다. 전용 59㎡ → 약 18평 (실사용 기준) 전용 84㎡ → 약 25평 (실사용 기준) 전용 101㎡ → 약 30평 (실사용 기준) 공급면적이란? 공급면적은 전용면적에 주거공용면적 을 더한 값입니다. 주거공용면적이란 같은 층 주민들이 함께 사용하는 복도, 계단, 엘리베이터 등의 면적을 세대 수에 따라 나눠 할당한 것입니다. 과거에는 공급면적 기준으로 "몇 평짜리"를 표현했기 때문에 지금도 일상에서 "32평 아파트"라고 부를 때는 공급면적 기준인 경우가 많습니다. ...

  청약 1순위 자격을 갖췄어도 가점이 낮으면 인기 단지에서 번번이 탈락합니다. 특히 가점제 비율이 높은 단지일수록 가점이 당락을 결정합니다. 오늘은 청약 가점이 어떻게 계산되는지 직접 정리하고, 현실적으로 가점을 올릴 수 있는 방법 3가지를 알아보겠습니다. 청약 가점제란? 청약 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 세 가지 항목을 점수로 환산해 점수가 높은 순서대로 당첨자를 선발 하는 방식입니다. 만점은 84점이며, 수도권 인기 단지는 60점 이상이 되어야 당첨 가능성이 생깁니다. 가점 항목별 점수 구조 항목 만점 세부 기준 부양가족 수 35점 0명 5점 / 1명 10점 / 2명 15점 / 3명 20점 / 4명 25점 / 5명 30점 / 6명 이상 35점 무주택 기간 32점 1년 미만 2점 / 1년마다 2점 추가 / 15년 이상 32점 청약통장 가입 기간 17점 6개월 미만 1점 / 1년마다 1점 추가 / 15년 이상 17점 합계 84점 가점 계산 예시 30대 중반 직장인 기준으로 직접 계산해봤습니다. 항목 상황 점수 부양가족 수 배우자 + 자녀 1명 = 2명 15점 무주택 기간 7년 16점 청약통장 가입 기간 8년 9점 합계 40점 40점은 천안·아산 지역 일반 단지에서는 당첨 가능한 수준이지만, 수...

  청약 공고문을 보다 보면 분양가상한제 적용 단지 라는 문구를 자주 접하게 됩니다. 분양가가 저렴하다는 건 알겠는데, 전매제한이니 실거주 의무니 복잡한 조건들이 따라붙어서 선뜻 이해하기 어렵습니다. 오늘은 분양가상한제가 무엇인지, 적용 단지와 비적용 단지 중 실제로 어떤 게 더 유리한지 정리해봤습니다. 분양가상한제란? 분양가상한제는 신규 아파트의 분양가를 택지비 + 건축비 기준으로 산정한 상한선 이하 로 제한하는 제도입니다. 쉽게 말해 건설사가 마음대로 분양가를 높이지 못하도록 정부가 가격 상한선을 정해주는 것입니다. 주로 투기과열지구 나 정부가 지정한 지역에 적용됩니다. 적용 단지 vs 비적용 단지 한눈에 비교 항목 분양가상한제 적용 분양가상한제 비적용 분양가 주변 시세보다 저렴 시세에 가깝거나 높을 수 있음 시세차익 크다 (분양가↓ 시세↑) 작거나 없을 수 있음 전매제한 최대 10년 (지역별 상이) 6개월~3년 실거주 의무 2~5년 (지역별 상이) 없거나 짧음 청약 경쟁률 매우 높음 상대적으로 낮음 투자 목적 장기 보유 필수 단기 전매 가능 전매제한이란? 전매제한은 당첨된 아파트를 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔거나 권리를 넘길 수 없도록 하는 규제입니다. 분양가상한제 적용 단지는 전매제한 기간이 길어 단기 매도가 불가능합니다. 전매제한 기간이 남아 있는 상태에서 거래하면 불법으로 과태료와 형사처벌을 받을 수 있습니다. 실거주 의무란? 실거주 의무는 당첨자가 직접 거주해야 하는 의무 기간 을 말합...

  맞벌이 부부가 청약을 준비할 때 가장 많이 부딪히는 문제가 바로 소득 기준 초과 입니다. 특별공급은 소득 요건이 있어 맞벌이 부부는 합산 소득이 높으면 신청조차 못 하는 경우가 생깁니다. 이때 자주 언급되는 해결책이 세대분리 인데, 무작정 따라 했다가 오히려 불이익을 받는 경우도 있습니다. 오늘은 세대분리가 실제로 유리한 상황과 불리한 상황을 사례별로 시뮬레이션해보겠습니다. 맞벌이 부부 청약의 핵심 문제 특별공급(신혼부부·생애최초)은 세대 합산 소득 을 기준으로 자격을 심사합니다. 맞벌이의 경우 두 사람의 소득을 합산하기 때문에 기준을 초과하기 쉽습니다. 특공 유형 단독 소득 기준 맞벌이 소득 기준 신혼부부 (공공) 월평균 소득 140% 이하 160% 이하 생애최초 (공공) 월평균 소득 130% 이하 160% 이하 신혼부부 (민영) 140% 이하 160% 이하 2026년 기준 도시근로자 월평균 소득 160%는 약 월 800만 원 내외 (3인 가구 기준)입니다. 맞벌이 부부 합산 소득이 이를 초과하면 특공 신청 자체가 불가능합니다. 세대분리란? 세대분리란 부부 중 한 명이 주민등록상 주소를 다른 곳으로 옮겨 별도 세대를 구성하는 것입니다. 세대분리가 되면 각자 독립된 세대로 인정되어 소득 합산 없이 개인 소득 기준으로 청약 자격을 심사받게 됩니다. 세대분리가 유리한 경우 사례 1 – 소득 초과 맞벌이 부부 남편 월 소득 450만 원 + 아내 월 소득 420만 원 = 합산 870만 원 합산 시 160% 기준 초과 → 신혼부부·생애최초 특공 신청 불가 세대분리 후 아내 단독 소득 420만 원 → 140% 기준 충족 → 특공 신청 가능 이처럼 합산 소...

청약 가점이 낮아서 일반 청약에서 번번이 떨어진다면, 무순위 청약(줍줍) 을 노려볼 수 있습니다. 줍줍은 정당 계약 후 미계약된 물량을 다시 공급하는 방식으로, 가점과 관계없이 추첨으로 당첨자를 선발합니다. 운이 따라야 하지만, 조건만 맞으면 누구에게나 기회가 열려 있습니다. 오늘은 무순위 청약의 자격 조건과 현실적인 신청 전략을 정리해봤습니다. 무순위 청약이란? 무순위 청약은 신규 아파트 정당 계약 후 미계약·미분양 물량 을 일반에 다시 공급하는 제도입니다. 흔히 "줍줍"이라고 불리며, 선착순 또는 추첨 방식으로 진행됩니다. 일반 청약과 달리 청약통장이 필요 없는 경우도 많아 진입 장벽이 낮습니다. 무순위 vs 일반 청약 비교 항목 일반 청약 무순위(줍줍) 청약통장 필수 불필요 (단지에 따라 다름) 가점 적용 있음 없음 (추첨) 거주지 제한 있음 2023년 이후 전국 누구나 가능 무주택 조건 필수 (특공) 단지에 따라 다름 경쟁률 높음 상대적으로 낮음 무순위 청약 자격 조건 2023년 규제 완화 이후 무순위 청약 자격이 대폭 완화됐습니다. 만 19세 이상 성인이면 누구나 신청 가능 청약통장 불필요 (일부 공공분양 제외) 주택 소유 여부 관계없이 신청 가능 (단지별 조건 확인 필요) 거주지 제한 없음 (전국 누구나) 단, 투기과열지구나 조정대상지역 내 단지는 별도 조건이 붙을 수 있으므로 반드시 해당 공고문을 확인 해야 합니다. 줍줍 공고는 어디서 확인하나? 청약홈(applyhome.co.kr) → 무순위/잔여...

  드디어 청약에 당첨됐습니다. 기쁜 마음도 잠깐, 이제부터가 진짜 시작입니다. 당첨 후에는 정해진 일정 안에 서류를 제출하고 계약금을 납부해야 하며, 기한을 놓치면 당첨이 취소 될 수 있습니다. 처음 경험하는 분들은 무엇부터 해야 할지 막막한 경우가 많습니다. 오늘은 청약 당첨 후 해야 할 일을 단계별로 정리해드립니다. 청약 당첨 후 전체 흐름 단계 내용 시기 1단계 당첨자 발표 확인 청약 마감 후 약 1주일 내 2단계 서류 제출 및 자격 검증 당첨 발표 후 3~5일 이내 3단계 계약 체결 및 계약금 납부 서류 검증 후 지정일 4단계 중도금 납부 공사 진행 중 (보통 6회 분납) 5단계 잔금 납부 및 입주 준공 후 입주 지정일 1단계: 당첨 확인 방법 청약홈(applyhome.co.kr)에 로그인 후 "청약 결과 조회" 메뉴에서 확인할 수 있습니다. 당첨자 발표일은 모집공고문에 명시되어 있으므로 미리 일정을 체크해두세요. 당첨 문자가 오지 않더라도 반드시 직접 청약홈에서 확인하는 습관이 중요합니다. 2단계: 제출 서류 완벽 정리 서류 미제출 또는 기한 초과 시 당첨이 취소됩니다. 아래 서류를 미리 준비해두세요. 공통 필수 서류 주민등록등본 (세대 전원 포함, 발급일 기준 1개월 이내) 주민등록초본 (주소 변동 이력 포함) 가족관계증명서 청약통장 확인서 (은행 발급) 신분증 사본 추가 서류 (해당자만) 혼인관계증명서 (기혼자) 건강보험료 납부확인서 (소득 확인용) 근로소득 원천징수영수증 또는 사업소득 확인...